L’un des quartiers les plus touristiques de Tokyo s’apprête à fortement durcir les règles encadrant les locations de courte durée. À Shinjuku, les nouvelles implantations de minpaku pourraient être interdites dans les zones résidentielles, tandis que la durée annuelle d’exploitation serait réduite dans les secteurs commerciaux. Une décision qui intervient alors que l’arrondissement compte désormais près de 4 000 hébergements déclarés.
À RETENIR
Shinjuku souhaite interdire en principe l’ouverture de nouveaux minpaku dans les zones résidentielles et limiter leur exploitation à 120 jours par an dans les zones commerciales. Les établissements existants seraient eux aussi concernés après une période transitoire de deux ans. Le projet doit encore suivre la procédure locale avant son adoption définitive.
Près de 4 000 locations touristiques à Shinjuku
Au Japon, le terme minpaku désigne notamment les logements privés proposés comme hébergements touristiques de courte durée dans le cadre de la loi entrée en vigueur en 2018. Airbnb est l’une des plateformes permettant de commercialiser ce type de logement, mais le dispositif concerne l’activité elle-même, indépendamment de la plateforme utilisée.
Shinjuku est devenu l’un des principaux centres de cette activité dans l’archipel. Au 15 juillet 2026, l’Agence japonaise du tourisme recensait 3 775 minpaku dans l’arrondissement, soit le nombre le plus élevé de toutes les municipalités japonaises.
La progression s’est poursuivie pendant l’été. Selon les données communiquées par Shinjuku, le nombre d’établissements déclarés atteignait 3 928 à la fin du mois d’août.
Cette concentration est particulièrement visible dans des secteurs comme Okubo, Hyakunincho, Takadanobaba ou encore Kabukicho, où hébergements touristiques, logements résidentiels, commerces et établissements de nuit coexistent dans des espaces extrêmement denses.
Les plaintes des habitants ont fortement augmenté
Le durcissement envisagé par la mairie ne répond pas uniquement à l’augmentation du nombre de touristes. Il intervient surtout après plusieurs années de progression rapide des plaintes déposées par les habitants.
Les problèmes signalés concernent principalement les nuisances sonores, les déchets, le tabagisme ou encore le non-respect des règles par certains exploitants et voyageurs.
Les chiffres publiés par Shinjuku montrent l’ampleur de cette évolution. Pour les seuls minpaku officiellement déclarés, le nombre de plaintes est passé de 70 durant l’exercice 2021 à 924 durant l’exercice 2025.
À ces signalements s’ajoutent les problèmes liés aux établissements exploités illégalement : 410 plaintes supplémentaires ont été enregistrées à leur sujet durant le dernier exercice.
CHIFFRE CLÉ
C’est le nombre de plaintes liées aux minpaku déclarés enregistrées par Shinjuku au cours de l’exercice 2025, contre seulement 70 quatre ans auparavant.
Ce que Shinjuku veut changer
La législation nationale permet en principe à un minpaku d’accueillir des voyageurs pendant un maximum de 180 jours par an. Les collectivités locales disposent cependant d’une certaine marge de manœuvre pour ajouter des restrictions en fonction de leurs caractéristiques territoriales.
Shinjuku applique déjà des règles spécifiques. Dans certaines zones exclusivement résidentielles, l’activité est notamment interdite entre le lundi midi et le vendredi midi.
Le projet présenté en septembre 2026 va beaucoup plus loin. Dans les zones à vocation résidentielle, l’ouverture de nouveaux minpaku serait en principe interdite.
Dans les zones commerciales où leur implantation resterait possible, le nombre de jours d’exploitation serait ramené à 120 jours par an, contre un plafond national de 180 jours.
Les établissements déjà présents ne seraient pas définitivement épargnés : une période transitoire de deux ans est envisagée avant que certaines nouvelles restrictions ne leur soient également appliquées.
La mesure n’est pas encore définitivement adoptée
Il est toutefois important de distinguer le projet annoncé de règles déjà entrées en vigueur.
Shinjuku prévoit d’engager une consultation publique à l’automne avant de soumettre la modification de son ordonnance locale à l’assemblée de l’arrondissement. L’examen du texte est actuellement envisagé pour février 2027.
Il ne s’agit donc pas, à ce stade, d’une interdiction immédiate des locations de courte durée à Shinjuku, mais d’un projet de réglementation beaucoup plus restrictive dont les grandes orientations ont désormais été rendues publiques.
Ce n’est pas une « interdiction d’Airbnb »
La distinction est également importante sur le plan juridique. Les nouvelles règles ne viseraient pas spécifiquement Airbnb ou une autre plateforme numérique.
Elles concernent les logements exploités sous le régime japonais des minpaku. Un propriétaire pourrait donc être concerné qu’il utilise Airbnb, Booking ou tout autre intermédiaire pour commercialiser son hébergement.
À l’inverse, les hôtels, ryokan et autres établissements disposant d’une autorisation relevant du régime hôtelier obéissent à un cadre juridique différent.
Le revers du boom touristique japonais
La situation de Shinjuku s’inscrit dans une transformation beaucoup plus large du tourisme japonais.
En 2025, 42,68 millions de visiteurs étrangers se sont rendus au Japon, établissant un nouveau record historique. Le pays a ainsi dépassé pour la première fois le seuil des 42 millions de visiteurs internationaux en une année.
Cette progression apporte des recettes considérables aux secteurs de l’hébergement, de la restauration, des transports et du commerce. Elle contribue également à la revitalisation de nombreux territoires confrontés au vieillissement et au déclin de leur population.
Mais dans quelques destinations particulièrement concentrées — Tokyo, Kyoto ou certains sites emblématiques autour du mont Fuji notamment — elle entraîne aussi des tensions croissantes autour de la congestion, des transports, du logement, des déchets et du respect de la vie quotidienne des habitants.
Le Japon veut pourtant accueillir 60 millions de visiteurs en 2030
Le durcissement de Shinjuku ne signifie donc pas que le Japon souhaite freiner son développement touristique.
Le nouveau plan national adopté par le gouvernement en mars 2026 maintient un objectif particulièrement ambitieux : atteindre 60 millions de visiteurs étrangers et 15 000 milliards de yens de dépenses touristiques en 2030.
Mais ce même plan introduit très explicitement une seconde priorité : parvenir à concilier la croissance de l’inbound avec la qualité de vie des populations locales.
La lutte contre le surtourisme, la meilleure répartition des visiteurs sur le territoire et la prévention des problèmes liés notamment aux hébergements touristiques font désormais partie intégrante de la politique nationale.
Une tension de plus en plus visible dans les grandes villes
Shinjuku n’est d’ailleurs pas isolé dans cette réflexion. En mai 2026, les maires de 21 des 23 arrondissements spéciaux de Tokyo ont soutenu une demande adressée à l’Agence japonaise du tourisme afin de renforcer le cadre national applicable aux minpaku.
Selon les autorités locales, plus de 40 % des hébergements déclarés sous ce régime dans l’ensemble du Japon sont concentrés dans les 23 arrondissements de Tokyo.
Les élus demandent notamment davantage de possibilités d’adapter les règles aux réalités de chaque territoire, ainsi qu’un renforcement des moyens permettant de lutter contre les exploitants impossibles à contacter ou opérant sans déclaration.
Le débat dépasse donc progressivement la seule question du comportement individuel de certains voyageurs : il porte désormais sur la capacité des collectivités japonaises à organiser durablement la coexistence entre habitants et hébergements touristiques.
Vers un nouveau modèle pour le tourisme japonais ?
Le cas de Shinjuku illustre finalement une nouvelle étape dans la politique touristique japonaise.
Pendant plusieurs années, l’objectif principal était d’augmenter rapidement le nombre de visiteurs et de développer les capacités d’accueil après la fermeture provoquée par la pandémie. Avec des records désormais dépassés année après année, la question devient progressivement différente : combien de visiteurs un territoire peut-il accueillir sans dégrader les conditions de vie de ceux qui y résident ?
Pour les collectivités, la difficulté consiste à préserver les retombées économiques du tourisme tout en évitant qu’une partie du parc résidentiel ne se transforme trop rapidement en hébergements de courte durée ou que les nuisances ne provoquent un rejet croissant de l’activité touristique.
Pour les voyageurs, ces évolutions pourraient à terme se traduire par une offre de logements différente selon les quartiers, mais aussi par une multiplication de réglementations locales parfois très différentes d’une ville à l’autre.
Le projet de Shinjuku ne marque donc pas un recul du tourisme au Japon. Il montre plutôt que, face à son succès, l’archipel entre dans une nouvelle phase : celle de la régulation de ses effets sur les territoires et leurs habitants.
Sources et références
Arrondissement de Shinjuku · Agence japonaise du tourisme · Organisation nationale du tourisme japonais (JNTO) · Plan national japonais pour la promotion du tourisme 2026-2030 · Jiji Press